Blogi

Daudzdzīvokļu mājā gandrīz katrs svarīgais lēmums — par remontu, pārvaldnieku, maksām, mājas kārtību — jāpieņem dzīvokļu īpašnieku kopībai. Ne pārvaldniekam, ne vienam aktīvam kaimiņam, bet īpašniekiem kopā, likumā noteiktā kārtībā. Ja kārtība nav ievērota, lēmumu var atzīt par spēkā neesošu.

Šis raksts izskaidro, kas ir kopības lēmums, kādos jautājumos tas vajadzīgs, cik balsu nepieciešams un kā to pareizi noformēt. Beigās — gatavi paraugi.

Kas ir dzīvokļu īpašnieku kopība

Dzīvokļu īpašnieku kopība ir visu konkrētās mājas dzīvokļu (un neapdzīvojamo telpu, mākslinieku darbnīcu) īpašnieku kopums. Tā ir mājas augstākā lēmējinstitūcija visos jautājumos par kopīpašumā esošo daļu — kāpņu telpām, jumtu, pagrabu, komunikācijām, fasādi, pagalmu.

Pēc Dzīvokļa īpašuma likuma kopība ir tiesību subjekts (15. pants) — tā var iegūt tiesības un uzņemties saistības. Kopība rodas automātiski, tiklīdz māja sadalīta dzīvokļu īpašumos un vismaz viens no tiem reģistrēts zemesgrāmatā; to iekļauj Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā, ko uztur Būvniecības valsts kontroles birojs, un piešķir 11 zīmju identifikatoru.

Kopība nav jādibina kā biedrība un tā nav dzīvokļu īpašnieku biedrība (kooperatīvs) — tās ir dažādas lietas.

Kādos jautājumos vajadzīgs kopības lēmums

Biežākie:

• pārvaldnieka izvēle, pārvaldīšanas līguma noslēgšana vai izbeigšana;
• pārvaldīšanas maksas un uzkrājuma (remonta fonda) apmērs;
• mājas remonti un uzlabojumi, uzturēšanas darbu plāns;
• kārtība, kādā pārvaldnieks veic iepirkumus jeb cenu aptaujas;
• pilnvarotās personas (mājas vecākā) ievēlēšana un pilnvaru apjoms;
• mājas iekšējās kārtības noteikumi;
• aizņēmuma ņemšana mājas atjaunošanai;
• kopīpašuma daļas nodošana lietošanā (piemēram, telekomunikāciju iekārtām).

Daļu jautājumu — kopīpašuma pārbūvi, atsevišķas lietošanas tiesības — var izlemt tikai pati kopība. Tos nedrīkst deleģēt pārvaldniekam (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta otrā daļa).

Sīki ikdienas jautājumi, piemēram, spuldzes nomaiņa, kopības lēmumu neprasa.

Kā pieņem kopības lēmumu

Ir trīs ceļi, un tiem visiem ir vienāds juridisks spēks (Dzīvokļa īpašuma likuma 18. panta trešā daļa).

Kopsapulcē

Īpašniekus sasauc ne vēlāk kā 7 dienas iepriekš, rakstiski paziņojot un izliekot paziņojumu redzamā vietā pie mājas, norādot vietu, laiku un darba kārtību. Kopsapulce ir lemttiesīga, ja reģistrētie dalībnieki pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem. Ja kvoruma nav, sasauc atkārtotu kopsapulci ar zemāku slieksni (likuma 19.¹ pants). Kopsapulci protokolē.

Aptaujā (rakstveida balsošanā)

Katram īpašniekam nosūta lēmuma projektu un balsojuma veidlapu ar termiņu — ne īsāku par 14 un ne garāku par 180 dienām (likuma 20. pants). Lēmums ir pieņemts, ja „par” nobalso vairāk nekā puse no visiem mājas dzīvokļu īpašniekiem.

Visu īpašnieku rakstveida vienošanās ceļā

Retāk izmantots, bet iespējams — visi īpašnieki paraksta vienošanos.

Cik balsu nepieciešams

Katram dzīvokļa īpašniekam ir tik balsu, cik viņam pieder dzīvokļu īpašumu (Dzīvokļa īpašuma likuma 17. panta pirmā daļa).

• Vispārējais slieksnis: lēmums ir pieņemts, ja „par” nobalso īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no visiem mājas dzīvokļu īpašumiem (17. panta trešā daļa).
• Divas trešdaļas — kopīpašuma lietošanas kārtības noteikšanai (17. panta 7.¹ daļa).
• Visi īpašnieki — kopīpašuma pārbūvei un dažām citām rīcībām (17. panta piektā daļa).
• Ja vienam īpašniekam pieder vairāk nekā puse dzīvokļu, viņa balsu skaitu ierobežo līdz 50 % (17. panta otrā daļa).

Svarīgi: skaita visus mājas dzīvokļu īpašumus, ne tikai tos, kas piedalījās. Neatbildēšana faktiski darbojas kā balss „pret”.

Lēmums ir saistošs visiem

Pareizi pieņemts kopības lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam — arī tam, kurš balsoja „pret”, atturējās vai nepiedalījās (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta pirmā daļa). Tas ir saistošs arī pilnvarotajai personai un pārvaldniekam.

Lēmumu var apstrīdēt tiesā 3 mēnešu laikā no dienas, kad īpašnieks par to uzzināja vai tam vajadzēja uzzināt (likuma 24. pants).

Tieši saistošā spēka dēļ kopības lēmums ir spēcīgs instruments: ar to īpašnieki var noteikt pārvaldniekam konkrētu rīcības kārtību, un pārvaldniekam tā ir jāievēro.

Biežākie kopības lēmumu veidi un paraugi

Kā atvieglot lēmumu izpildi

Pieņemt lēmumu ir viena lieta; panākt, ka pārvaldnieks to izpilda un ka izpilde ir redzama, — otra. Piemēram, lēmums par iepirkumu kārtību paredz, ka visi cenu piedāvājumi un izvēles pamatojums nonāk pie pilnvarotajām personām un glabājas mājas lietā.

dowork ir platforma, kas šo daļu izdara automātiski: cenu aptaujas ar laika zīmogu, visi piedāvājumi redzami pilnvarotajām personām, izvēles pamatojums un PDF mājas lietai.

Pieteikt savu māju →

Biežāk uzdotie jautājumi

Cik balsu vajag dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumam?

Vispārīgi — vairāk nekā puse no visiem mājas dzīvokļu īpašumiem (Dzīvokļa īpašuma likuma 17. pants). Atsevišķiem jautājumiem vajag divas trešdaļas vai visu īpašnieku piekrišanu.

Vai kopības lēmums ir saistošs, ja es nebalsoju?

Jā. Pareizi pieņemts lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam, arī tiem, kas balsoja pret vai nepiedalījās (16. pants). Apstrīdēt to var tiesā 3 mēnešu laikā.

Vai lēmumu var pieņemt bez kopsapulces?

Jā — aptaujas jeb rakstveida balsošanas kārtībā. Termiņš balsojumam ir 14–180 dienas. Kopsapulcē un aptaujā pieņemtiem lēmumiem ir vienāds juridisks spēks.

Kā paziņo par kopsapulci?

Rakstiski un ar paziņojumu pie mājas redzamā vietā ne vēlāk kā 7 dienas iepriekš, norādot vietu, laiku un darba kārtību.

Šis raksts ir vispārīgs skaidrojums, nevis juridiska konsultācija. Dzīvokļa īpašuma likums grozīts 2026. gadā — pirms rīcības pārbaudiet spēkā esošo redakciju vai konsultējieties ar juristu.